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物业服务合同纠纷案例分析——以物业服务不到位为抗辩理由拒交物业费能否成立分析
【来源:本站原创】【加入时间:4月26日】

[案情]
原告:宜昌××物业管理有限责任公司,住址地宜昌市×××路××号。
    法定代表人×××,该公司董事长。
    委托代理人耿璟,湖北诚昌律师事务所,一般授权。
    被告: ×××,女,1981年11月15日出生,汉族,住宜昌市××区××路××号。
2004年3月6日,原告与被告签订了《物业管理公约》,同时签订了《×××小区物业管理费收缴协议》。待该小区成立业主委员会后又与原告签订了《×××小区物业服务委托合同》,委托管理期限自2011年1月1日至2012年12月31日。被告的物业费交至2005年3月7日后就没再交,原告一直催收,截止2011年12月31日共欠2976元。经多次协商仍无法达成一直意见,原告与2012年10月11日向法院起诉要求被告支付2976元的物业管理费及逾期违约金10917元,共计13893元。
[法庭审理]
   宜昌市西陵区人民法院于2012年8月6日立案受理了此案,并于2012年9月24日依法由审判员×××适用简易程序公开开庭进行了审理。庭审中原告诉求被告多年来一直拖欠物业费,当庭主张要求被告支付拖欠的物业费2976元以及预期违约金10917元。被告辩称:之所以不交物业费是物业公司未尽管理职责,小区存在多处管理不善,卫生清扫不到位等。经过法院调解后,被告愿意支付拖欠的物业费,原告同意不再追究被告的违约责任,该案以调解结案。   

[律师分析]
本案和大部分的物业费纠纷案相类似,业主长时间不交物业费,物业公司只好起诉到法院,请求支付物业费和逾期违约金。此类案件的多发也很好地验证了当下物业公司与业主两者之间的矛盾上演的越来越激烈。据不完全统计,物业合同纠纷中90%以上是因拖欠物业费。物业费难收是物业公司普遍存在的老大难问题,为什么业主们动辄就不交物业费呢,下面让我们一起从法律的角度来分析一下这个事实。
一、我国物业服务业发展现状
物业公司是20世纪90年代末从外国引进来的新兴产物,短短十几年的发展,不论在管理模式还是在员工技术培训上都跟不上时下繁荣发展的房地产行业。物业公司员工普遍存在文化水平低、综合素质差的现象,好多物业公司也错误地认为他们的员工只要能做清洁,看好大门就可以了,不需要高素质的人才。这也对物业管理的发展前景带来了阻碍。还好现在越来越多物业公司的高层看到了这一问题,也都在大力的引进高素质,高学历的人才,积极地提高他们的服务质量,以达到业主们的需求。
物业费具体应该按什么标准收,我国没有具体法律法规规定,这就造成了物业费多少、怎么收只有物业公司一个人说了算,业主完全没有参与定价的权利。致使业主们觉得自己的钱花的不明不白,长期下去交物业费的积极性就会越来越低。解决这一问题首先要从完善我国法律对有关物业管理这一块着手,制定有关物业管理方面的法律法规及实施细则等,争取做到让业主和物业公司对物业费的定价协商一致。
二、合同法规定的抗辩权分析
抗辩权是指债权人行使债权时,债务人根据法定事由,对抗债权人行使请求权的权利。”抗辩权的作用在于对抗请求权。根据《中华人民共和国合同法》规定的履行抗辩权的种类有三种,具体是:同时履行抗辩权、先履行抗辩权、不安抗辩权。
1、同时履行抗辩权,是指双务合同的当事人一方,在对方未为对待给付前,有拒绝自己给付的权利。同时履行抗辩权在法律上的根据,在于双务合同之债权债务在成立上的关联性,一方债权债务不成立或不生效,他方债权债务亦不成立或生效。成立的关联性决定了履行的关联性,双方当事人应同时履行自己所负的债务,在一方未履行或未提出履行前,他方有权拒绝履行自己的义务。
2、先履行抗辩权。当合同的当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
     3、不安履行抗辩权。当合同的当事人一方应当先履行债务,但是其有确切的证据证明对方有如下情形之一的,可以中止履行。
a、经营状况严重恶化;
b、转移财产,抽逃资金,以逃避债务;
c、丧失商业信誉;
d、有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
物业服务合同作为双务合同,在其履行中同样存在一方当事人行使抗辩权,即针对对方的请求权提出一定的事实理由以阻却其请求权实现的情形。由于物业服务合同具有履约期限长、履约行为持续的特点,物业服务企业提供服务、业主支付物业服务费的行为通常是没有先后顺序的。
在物业服务纠纷中,业主最直接的自我救济手段就是拒缴物业服务费,并以一定的抗辩事由来支持自己的这种行为。最常见的是当物业服务企业要求业主履行缴纳物业服务费义务时,业主以其提供的服务不符合物业服务合同约定为由而拒绝其履约要求。这属于业主行使同时履行抗辩权的行为。
    根据《物权法》、《合同法》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》等法律法规的规定,只有在物业服务公司存在未履行合同主要义务时,即物业服务公司出现根本性违约的情况下,业主拒交物业费的做法才有可能得到法院的支持。而法院在实际审理中发现,业主提出的抗辩理由往往是一些认为物业公司所进行的保安、泊车、保洁等服务项目存在一定瑕疵。而这些情况属于一般性违约或未能全面履行合同义务,应当通过当事人协商,要求变更物业费标准、继续全面履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等方式予以解决。而业主单独使用简单粗暴地拒交物业费的方法解决上述问题是不可靠,既不能真正的解决问题,也可能要因此承担不利的后果。
三、业主在物业服务合同纠纷中正确行使抗辩权的方案分析
因物业服务合同的特殊性,业主抗辩权的滥用存在许多弊端,如妨害业主的正常生活、妨害物业公司的正常经营、损害小区环境等,甚至发生过群体治安事件。这种做法往往不能起到督促物业服务公司提高服务质量的目的,反而造成物业服务公司服务质量越发下降。因此业主在适用抗辩权时应先了解物业公司是主否存在根本违约,如发生重大事件致使物业合同目的不能实现,这时业主就可行使自己的抗辩权。而单纯以服务不到位,即物业公司在安保、保洁、泊车、绿化等一些履行瑕疵为抗辩理由的,法院一般是不会支持的。
本案中,业主拖欠物业费长达7年多,物业公司请求支付拖欠的物业费同时还要求追究逾期违约金,而逾期违约金往往要比拖欠的物业费多得多。且物业公司的请求有法律依据,如调解不成的话,法院一般都会支持物业公司对逾期违约金的请求。那业主不但要支付物业费,还要支付大笔逾期违约金,得不偿失。
综上所述,在物业服务合同纠纷日益增多的今天,如何保护好自己的合法权益不受侵害,正确行使抗辩权至关重要,希望上述的几点拙见,能给大家一些帮助。

作者:穆金菊    湖北诚昌律师事务所
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