[基本案情]

    某公司（出租人）和邓某（承租人）于2010年9月30日签订了《商铺租赁合同》，租期自2010年9月30日起至2011年12月30日，邓某在签订合同后付清了到合同期内的全部租金。2011年12月30日，邓某继续使用该房，但双方未续签《商铺租赁合同》，也邓某也未向某公司支付房屋使用费。某公司经多次向邓某催告继签租赁合同并缴纳房屋使用费未果，遂于2012年10年23日向邓某下达了《解除租赁合同通知书》。因邓某拒不交还房屋和支付房屋使用费，某公司作为原告遂向人民法院起诉，请求判令邓某支付到合同解除之日尚欠原告2011.12.31——2012.10.23期间的租金￥101000元。逾期缴纳租金产生的违约金5309元。该案经人民法院调解，双方达成和解，原告撤诉。

 

[律师评析]

一、关于不定期租赁

   （一）条文依据

   《合同法》第二百一十五条　租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

    第二百三十六条　租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

    必须注意，依据2000年版全国人大常委会法工委编写的《合同法释义》，上述的二个条款均适用于所有的“租赁物”，既可以是租电脑、租车子，也可以是租房子、租商铺。区别于2009年公布的《最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》把租赁物限定于“城镇房屋”。

    必须澄清的是，本案只涉及《合同法》236条的“不定期租赁”，无关《合同法》第215条；但是因为极易混淆到215条的“租期6月以上+非书面形式=不定期租赁”，所以列举该215条以示甄别。

   （二）2011年12月30号之后的租赁

    1、时间线如下（非常关键）：

    2010.09.30（租期开始）---〉2011.12.30（约定的租期结束）---〉2012.01.30（原告在《解除合同通知》所述的最后租期）---〉2012.10.23（原告出具《解除合同通知》）     

   《商铺租赁合同》白纸黑字写明的是租期自2010.09.30至2011.12.30。被告也付清了这段期间的租金。按道理说该《商铺租赁合同》已经正常履行完毕，合同已经终止。诡异的是，双方在2011.12.30租期到期之后并没有签订《新商铺租赁合同》，原告在2012.10.23号出具的《解除合同通知》也说自2012.01.30号《原租赁合同》到期后，因为对方的原因，《新租赁合同》无法续签。

    2、不定期租赁

    2011年12月30号（或者以原告在《解除合同通知》所述的2012.01.30为准）之后的“占房”状态如何定性？双方在《原租赁合同》中并没有事先约定该情况，既然没有事先约定租期届满后的占房问题，那么就只好按照上述《合同法》236条的法定方式来处理了。2011.12.30租期到期之后，根本就看不出来双方有“租赁合意”，既然“没有租赁合意”，当然没有达成新租赁合同，连口头的租赁合同都没有；也就不涉及“6月以上租期的租赁合同必须书面”规定。

    可见，2011.12.30租期到期之后，直到2012年10月23号；双方关系不是上述合同法215条的“租期6月以上+非书面形式=不定期租赁”。而是适用合同法236条的“（原租赁合同）法定期限更新”产生的“不定期租赁”，即：租赁期间届满，承租人仍继续对租赁物为使用收益，原告（出租人）亦不反对，没有在2011.12.30出具《腾房通知》（而是一直拖到2012.10.23才亡羊补牢）；唯独改变的是原租赁合同的租期，转成了“不定期”，但是除租期以外的其他条款继续有效；如果本案被告及时付钱“继续”交租金，就是“法定期限更新”的“和谐状态”。

　　3、强大的形成权——解除权

    依据《合同法》第二百三十二条，原告可以随时解除这个不定期的《原租赁合同》，解除合同在合理期限之前通知被告即可。当然，对方被告也可以随时解除该合同。依据大陆法系的民法理论，合同解除权从其权利性质上讲，属于“形成权”。其概念是翻译过来的，对于法律人来说都及其抽象，简言之就是“解除方一方说了算”（中国政法大学隋彭生 语）；足见，行使合同解除权的一方，权利之强大。

    法定解除权分为二种：一般、特殊（中国政法大学 钟秀勇 语）；对于《合同法总则》，第94条规定了“一般的法定解除权”，任何合同只要满足94条所列的5种法定情况之一就能行使该解除权；对于《合同法分则》，除了本案租赁合同的“特殊的法定解除权”之外，买卖合同、借款合同、承揽合同、技术开发合同、货运合同、保管合同都规定了“特殊的法定解除权”这一形成权。

（三）《不定期租赁合同》的其他问题

     在租赁中，如果被告（承租人）进行了装修，双方为装修而产生争议。又如果《原租赁合同》没有约定装饰装修费用，那么只能依据法定：以是否经原告（出租人）同意为标准，分二种情况：

    1、未经原告（出租人）同意的，一律由被告（承租人）自行负责（中国政法大学 钟秀勇语）；

    2、已经原告（出租人）同意的，也分为二种情况：

　　第一：未形成附合的，出资装修的被告（承租人）在腾房时自行拆除即可；

　　第二：形成附合的，依据2009年《最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第12条以及《合同法》232条，双方可以随时解除不定期租赁合同，“解除不定期租赁合同”视为租赁期间届满，剩余租期等于〇。承租人自己出钱装修的，承租人就承担装修费用，在腾房后所有装修物无偿归原告（出租人）。

    二、关于违约金。

   （一）法条依据。  

    2009年最新的《最高法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》[法释〔2009〕5号]第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

    当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

    （二）原告主张的违约金符合公平原则。

    公平原则是民法的一项基本原则，它要求当事人在民事活动中应以社会正义、公平的观念指导自己的行为、平衡各方的利益，要求以社会正义、公平的观念来处理当事人之间的纠纷。

   （三）拓展到“三金”

    所谓三金，即违约金、定金、法定损失赔偿金；众所周知，违约金、定金都是合同约定产生；只有法定损失赔偿金才是基于实际损失额产生，无需事先约定。

   三金产生的“三角”关系如下：

   1、[违约金+定金]不得并存。

　　条文：《合同法》第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方(只)可以选择适用违约金或者定金条款。”

　　因为二者都是约定产生，既然是约定，就可能“天马行空”地乱约定，可能约定过高；因此大陆法系各国的合同法都一概规定此二者不能同时适用，以避免违约金和定金都天马行空地约定过高。

   

    2、[补偿性的违约金+法定损失赔偿金]不得并存。

　　条文：《合同法解释（二）》[法释〔2009〕5号]第28条：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，法院不予支持。”

　　3、[定金+法定损失赔偿金]可以并存。　

　　条文：2012年最新的《最高法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕7号）第28条 买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的（实际）损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，法院可以并处（定金+法定损失赔偿金），但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的（实际）损失。